賃貸管理

いつから賃貸の重要事項説明に水害リスクが義務化された?

いつから賃貸の重要事項説明に水害リスクが義務化された?

想定外の災害が続く中、不動産の賃貸取引においても水害のハザードマップを借主に提示する義務が宅建業者に求められることになりました

令和7月17日に「不動産取引時において、水害ハザードマップにおける対象物件の所在地を
事前に説明することを義務づけること」という宅地建物取引業法施行規則が改正されました

令和2年8月28日から実施されています

宅建業者の中にはまだ以前の重要事項説明を使われているところもありますので、変更が必要になっています

 

宅地建物取引業法改正

宅建業者が行わなければいけない重要事項説明とは

不動産業を行う場合には宅地建物取引業法という法律に基づいて行われています

宅建業者は不動産のプロですが、借主さんは不動産の知識が少ない方が多いです

そのような借主さんを保護するために、法律で説明しなければいけないことを契約前に行う重要事項説明で説明した上での契約が求められます

説明内容は

  • 建物名
  • 部屋番号
  • 間取り
  • ライフライン
  • 賃料・管理費
  • 更新料
  • 損害賠償
  • 保証金
  • 敷金の精算方法

などの説明を行ったうえで、借主さんが正しい判断を行うことができるようにします

なお、この説明は宅地建物取引士という資格をもったものしか手続きをすることができません

今回の改正によって、水害リスクという項目がつけたされたということになります

 

水害ハザードマップでの説明

水害リスクは水害(洪水、雨水出水、高潮)のことになります

ハザードマップ

には危険な地域(浸水想定区域)と区域から外れた地域がわかります

重要事項の説明ではこの区域から外れた地域であっても説明義務が生じます

宅建業者に求められる知識・経験がさらに必要になってきています

水害エリアなどについては地元自治体に十分に確認するようにして、借主さんから指摘を受けないような重要事項説明が求められます

 

想定される水深さを調べる

  • 水の深さが5.0m以上の区域
  • 水の深さが3.0~5.0m以上の区域
  • 水の深さが0.5~3.0m以上の区域
  • 水の深さが0.5m以上の区域

0.5mの区域でも床下浸水が予想されます

0.5m以上の区域では床上浸水など家具などが水につかる可能性もあります

借主には火災保険の商品選びにも影響してしまいますね

 

重要事項説明の書き方

取引対象の所在を明示

重要事項説明においてはハザードマップにおける対象物件の表示が必要になります

ハザードマップの図面に対象物件の印をつける必要性があります

位置には高度な正確性は必要ではなく、おおむねの位置関係が解れば大丈夫です

借主さんが誤認しないようにすればいいとされています

 

ハザードマップは将来変わることを伝えます

ハザードマップは行政の調査次第で十分に変わることが予想されます

浸水想定地域から外れていても将来変化することがあるということを借主さんにも十分に分かってもらうことでトラブルは避けることができます

 

近くの避難所も明示

今後、借主保護がますます強く法律に現れることが予想されます

避難所の明示もされていることなども今から入れておくことも大事ですね

 

追記の方法

わかりやすい重要事項説明書の書き方 追補
水害リスク情報の重要事項への追加に伴う宅地建物取引業法改正について
宅地建物取引業法施行規則の改正により、令和 2 年 8 月 28 日より重要事項の説明項目が追加されました。 今
回の改正により、取引の対象となる宅地又は建物の所在する市町村等の長が水防法施行規則 11 条 1 号の規定
により提供する図面(水害ハザードマップ)を提示し、対象物件の概ねの位置を示すことが義務付けられました。
(1)水害ハザードマップとは
ハザードマップとは自然災害による予測被害を地図化したもので、自然災害に応じて地震、火山、土砂災害など
様々なものがあります。このうち水害ハザードマップとは、水防法第 15 条 3 項に基づき市町村長が住民等に周知させ
るため作成された、洪水・内水(雨水出水)・高潮の被害予測を地図化したものです。
具体的には、以下の3つの浸水想定区域について予測した被害を地図化しています。
洪水浸水想定区域(水防法 14 条)
雨水出水浸水想定区域(水防法 14 条の 2)
高潮浸水想定区域(水防法 14 条の 3)
以下では、市町村(特別区を含む。以下「市町村等」と呼ぶ。)の長が水防法 15 条第 3 項に規定する措置とし
て同法施行規則 11 条 1 号の規定により提供する図面を「水害ハザードマップ」と呼びます。
(2)対象となる取引
宅地建物の売買・交換・貸借
(3)重要事項説明で説明すべき内容
重要事項説明では、市町村等の長が作成した水害ハザードマップを相手方に提示し、当該宅地又は建物の位置に
関する事項を相手方に説明しなければなりません(宅建業法施行規則 16 条の 4 の 3)
この説明は、売買・交換・賃借の対象である宅地又は建物が水害ハザードマップ上のどこに所在するかについて消費
者に確認してもらうためものであり、交付した水害ハザードマップについて以下の要領で相手方に説明します。
1) 取引の対象となる宅地又は建物の位置を含む水害ハザードマップを洪水、雨水出水(内水)高潮のそれぞれに
ついて提示する。
2) 当該宅地又は建物の(概ねの)位置を示す
(4)調査確認方法と注意点
本説明義務における水害ハザードマップは、取引の対象となる宅地又は建物が存する市町村等が配布する印刷物
又は当該市町村等のホームページ等に掲載されたものを調査し、それを印刷したものを相手方に交付します。この場
合相手方に交付する水害ハザードマップは、入手可能な最新のものであることが必要です。
また、市町村等に照会した結果、水害ハザードマップの全部又は一部を作成していなかったり、印刷物の配布若しく
はホームページへの掲載等の提供をしていないことが確認された場合は、提示すべき水害ハザードマップが存しない旨の
説明をしておく必要があります。
なお、本説明義務については、水害ハザードマップに記載されている内容の説明まで宅地建物取引業者に義務づけ
るものではありませんが、水害ハザードマップ上に記載された避難所について、併せて説明することが望ましいとされていま
す。また、水害ハザードマップに記載された浸水想定区域に該当しないことをもって、水害リスクがないと相手方が誤認
することのないよう配慮するとともに、水害ハザードマップに記載されている内容が、今後変更される場合があることを補
足することが望ましいです。また、市町村等において公表されている水害ハザードマップが水防法に基づくハザードマップ
ではない場合もあるので、当該水害ハザードマップを作成している市町村等へお問合せ願います。
【記載例1】水害ハザードマップが市町村等において作成されている場合
9 水防法施行規則の規定により市町村の長が提供する図面(水害ハザードマップ)における
当該宅地建物の所在地
水害ハザード
マップの有無
洪水 ☑有 図面名称:○○市洪水ハザードマップ ☐無 (照会先: )
雨水出水(内水)☑有 図面名称:○○市内水ハザードマップ ☐無 (照会先: )
高潮 ☑有 図面名称:○○市高潮ハザードマップ ☐無 (照会先: )
水害ハザード
マップにおけ
る宅地建物の
所在地
☑該当する図面(ハザードマップ)における当該宅地建物の所在地については別添のとおりです。
なお、水害ハザードマップに記載されている内容については今後変更される場合があります。
【記載例2】水害ハザードマップが市町村等において作成されていない場合
9 水防法施行規則の規定により市町村の長が提供する図面(水害ハザードマップ)における
当該宅地建物の所在地
水害ハザード
マップの有無
洪水 ☐有 図面名称: ☑無 (照会先:○○市役所○○課)
雨水出水(内水)☐有 図面名称: ☑無 (照会先:○○市役所○○課)
高潮 ☐有 図面名称: ☑無 (照会先:○○市役所○○課)
水害ハザード
マップにおけ
る宅地建物の
所在地
☐該当する図面(ハザードマップ)における当該宅地建物の所在地については別添のとおりです。
なお、水害ハザードマップに記載されている内容については今後変更される場合があります。
○○市においては、水防法に基づく水害ハザードマップは作成されておりません。
【記載例3】水害ハザードマップ上において、対象となる宅地建物の所在地が浸水想定区域に指定されていない場

9 水防法施行規則の規定により市町村の長が提供する図面(水害ハザードマップ)における
当該宅地建物の所在地
水害ハザード
マップの有無
洪水 ☑有 図面名称:○○市洪水ハザードマップ ☐無 (照会先: )
雨水出水(内水)☑有 図面名称:○○市内水ハザードマップ ☐無 (照会先: )
高潮 ☑有 図面名称:○○市高潮ハザードマップ ☐無 (照会先: )
水害ハザード
マップにおけ
る宅地建物の
所在地
☑該当する図面(ハザードマップ)における当該宅地建物の所在地については別添のとおりです。
なお、水害ハザードマップに記載されている内容については今後変更される場合があります。
本物件は別添の水害ハザードマップによる浸水想定区域には指定されておりませんが、
指定されていない区域においても浸水が発生する場合があります

宮崎県宅地建物取引業協会のホームページより出典

 

まとめ

宅地建物取引業法の改正に伴う水害リスクの重要事項説明義務化は借主に水害リスクをはっきりさせてからでないと契約することはできませんということになります

ますます、宅建業者に対しての責任が明確化されたものになります

最近での100年に一度の大雨など今までなかったことに対しては、国民を守るためには必要なものになります

ハザードマップにおいて今後は入居率の心配もしないといけないようになるかもしれませんので、新しい法律に合わせた賃貸経営が求められる時代になってきています

 

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